情人節(jié)之前，國土資源部公布了去年全國土地相關(guān)的一組數(shù)據(jù)發(fā)人深省。

2016年，房地產(chǎn)用地供應(yīng)下跌超過一成，全國土地出讓面積也小幅下滑。但與此同時(shí)，土地出讓合同價(jià)款達(dá)到3.56萬億，增幅接近兩成。

從長期數(shù)據(jù)觀察，過去三年，全國房地產(chǎn)供地面積接近腰斬。參照相關(guān)規(guī)劃，熱門城市用地緊張的趨勢難以扭轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)用地三年腰斬 未來可能更緊張

2016年，全國房地產(chǎn)用地降幅并不大。

國土資源部數(shù)據(jù)顯示，2016年全國土地出讓面積20.82萬公頃，同比下降5.9%；其中房地產(chǎn)用地10.75萬公頃，同比下跌10.3%。

但是如果從更長期的數(shù)據(jù)觀察，全國房地產(chǎn)用地降幅驚人。2013年，全國房地產(chǎn)用地20萬公頃，這意味著過去三年已經(jīng)接近腰斬，降幅達(dá)到47%，已經(jīng)連續(xù)三年下跌。

包括房地產(chǎn)在內(nèi)的國有建設(shè)用地緊張很可能會(huì)進(jìn)一步加劇。此前，國土資源部公布的《全國國土規(guī)劃綱要（2016—2030年）》更是顯示，2030年城鎮(zhèn)空間面積控制在11.67萬平方千米左右，與2015年相比僅增長31.12%。而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在之前的十五年中，中國城鎮(zhèn)建成面積增長了113%。

存量土地已經(jīng)成為供地主力軍。國土資源部援引的專家意見認(rèn)為：2016年建設(shè)用地供應(yīng)總量略有減少，其中存量建設(shè)用地供應(yīng)超六成，已成為土地供應(yīng)的主要來源。

但土地出讓面積的降低，并沒有減少土地出讓價(jià)款的金額。去年，國有建設(shè)用地合同成交價(jià)款3.56萬億，同比增長19.3%，在全國財(cái)政收入的占比再次回升到20%以上。下圖為面包財(cái)經(jīng)根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)繪制的中國土地歷年出讓簽訂合同總價(jià)款與財(cái)政收入（全國一般公共預(yù)算收入）的對比：

數(shù)據(jù)對比顯示，土地出讓合同價(jià)款在2010年和2013年曾一度占全國財(cái)政收入的三分之一左右。但在2015年下跌到19.58%，占比僅次于2008年。

但伴隨著去年房地產(chǎn)“去庫存”的進(jìn)行，住宅地價(jià)上漲，土地出讓款重拾升勢。國土資源報(bào)援引的專家意見認(rèn)為：住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速持續(xù)擴(kuò)大，反映了“去庫存”政策效果顯現(xiàn)。

地王頻出背后：核心城市無地可供將是長期趨勢？

在全國數(shù)據(jù)出臺(tái)之前，主要城市2016年的土地供應(yīng)數(shù)據(jù)也悉數(shù)公布。熱門城市的土地緊張局面更為嚴(yán)峻，這預(yù)示著2016年創(chuàng)紀(jì)錄的“地王”數(shù)據(jù)，在未來很可能重演——即便是在宏觀調(diào)控下出現(xiàn)暫時(shí)的降溫。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2016年上海住宅供地面積為391.43萬平方米，比上年銳減超過三成。與2011年的供地高峰相比，跌幅則接近六成。下圖為面包財(cái)經(jīng)根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)繪制的上海住宅用地歷年供應(yīng)面積變動(dòng)趨勢：

北京和深圳的情況更緊張。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年北京住宅用地僅成交15宗，遠(yuǎn)低于歷年56宗的平均值，成交面積同比下跌超過七成。深圳住宅用地成交面積雖然較上一年大幅上漲80%，但總面積只有24萬平方米，杯水車薪。

在這樣慘烈的數(shù)據(jù)之下，根本無需“饑渴營銷”，地王是注定的結(jié)局。萬事俱備只欠東風(fēng)，只要針對房地產(chǎn)企業(yè)的金融管控稍有放松，必然要在熱門城市展開土地爭奪戰(zhàn)?！暗赝跄辍奔幢悴怀霈F(xiàn)在2016年，也遲早會(huì)上演。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年中國共成交330多起單價(jià)、總價(jià)地王。

熱門城市地方政府供地不足，企業(yè)只能硬著頭皮拿地?！澳玫卣宜?，不拿地等死”——并不是危言聳聽。

冰火兩重天：城市以何為本？

如果將房地產(chǎn)用地整體數(shù)據(jù)下降全部歸咎于“無地可用”或者地方政府的“饑渴營銷”，顯然是不符合實(shí)情的。冷門城市由于需求不足，庫存堆積，土地“滯銷”，是硬幣的另一面。

比如沈陽。2012年，住宅用地供應(yīng)量為123.63萬平方千米，與2012年相比，供地減少了超過八成。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年沈陽樣本平均房價(jià)僅為6788元/平方米，與2014年的高點(diǎn)相比，房價(jià)下跌了14.64%。

地級(jí)市更慘。鐵嶺新城對22平方公里的土地有著獨(dú)家開發(fā)運(yùn)營的權(quán)利；但2015年和2016年連續(xù)兩年無土地成交。

無論是美國、日本、韓國亦或是中國，在城市化的過程中，人口向超級(jí)城市聚集都是已經(jīng)被證明是當(dāng)前不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。隨著人口的聚集，超級(jí)城市的土地升值同樣是不可逆轉(zhuǎn)的長期趨勢；人口流出區(qū)域土地和房產(chǎn)價(jià)格疲軟亦無可避免。

2016年一線城市土地和房產(chǎn)價(jià)格的同步暴漲，以及三四線冷門城市的疲軟，某種程度上都是對這一趨勢的確認(rèn)。真正的問題在于：如果人口向超級(jí)城市積聚的趨勢無可避免，那人為控制大城市土地指標(biāo)的政策其實(shí)是在對抗經(jīng)濟(jì)規(guī)律，地價(jià)豈有不暴漲之理？

全國過去三年房地產(chǎn)用地整體數(shù)據(jù)接近腰斬，各地原因不盡相同；但都在追問同一個(gè)問題：經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展，到底是以人為本還是以規(guī)劃為本？