近日，北京市委副書記、代市長蔡奇提出2017年房價控制目標(biāo)，即確保房價環(huán)比不上漲。為實現(xiàn)這一目標(biāo)，北京市政府接連發(fā)布了一系列非常嚴厲的管控措施。

就在2016年年末，北京市住建委發(fā)布通知，要求從2016年12月30日起，開發(fā)企業(yè)銷售現(xiàn)房前應(yīng)辦理現(xiàn)房銷售備案，并嚴格執(zhí)行明碼標(biāo)價、一房一價，銷售價不得高于申報價。

“銷售價格不得高于申報價格，這意味著即便未來市場走高也不可能再次上調(diào)銷售價格，房企的定價就變得尤其重要。”新城控股高級副總裁歐陽捷對中國房地產(chǎn)報記者表示。

而“今年房價不能上漲，那么，在地價上漲更快的前提下，企業(yè)要么以虧損價或微利價定價，要么就暫時不定價也不銷售，這將直接影響到北京可售住房供應(yīng)數(shù)量?！睔W陽捷進一步表示。

新盤取證及定價難度加大

一直以來，社會關(guān)注的熱點、政府監(jiān)管的重點都在商品房預(yù)售，即期房銷售要遵循預(yù)售備案制度。但當(dāng)期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房后，究竟該以什么價格出售，全憑開發(fā)商說了算，因此常被開發(fā)商作為捂盤惜售、哄抬房價的一種手段。而隨著北京市房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，近年來現(xiàn)房銷售項目越來越多，對市場的影響越來越大。現(xiàn)房銷售被套上“緊箍咒”。

2016年12月30日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進一步加強商品房現(xiàn)房銷售管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行商品房現(xiàn)房銷售前，應(yīng)到所在區(qū)房管部門辦理現(xiàn)房銷售備案，并提交開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、不動產(chǎn)權(quán)證、一房一價表等6項材料。開發(fā)企業(yè)要依據(jù)不動產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證所載明的房屋范圍進行申請，對于同一證下未申請銷售的房屋,不得再次申請現(xiàn)房銷售備案。

現(xiàn)房銷售備案完成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在3日內(nèi)一次性公開銷售全部房源。要嚴格執(zhí)行明碼標(biāo)價、一房一價，銷售價格不得高于申報價格。且進行商品房現(xiàn)房銷售時，應(yīng)將備案證明文件在售樓場所公示。

《通知》強調(diào)，通過對申報價格的審查避免企業(yè)虛高報價、哄抬房價，通過要求企業(yè)“一次性公開銷售全部房源”，禁止企業(yè)捂盤惜售。預(yù)計《通知》發(fā)布后，相應(yīng)的執(zhí)法檢查會緊密跟進，開發(fā)商將難以在現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)“房價摻水”。

這部分現(xiàn)房房源市場規(guī)模有多大？據(jù)北京中原地產(chǎn)分析師統(tǒng)計，截至2016年12月29日，2016年本市合計成交簽約的商品房住宅一共有83253套，其中有24418套是現(xiàn)房，占到了30%。

“明確區(qū)房管部門辦理時限，同時從網(wǎng)簽系統(tǒng)上加強管控，意味著開發(fā)商賣現(xiàn)房時也必須不折不扣地執(zhí)行一房一價，杜絕了房企大幅操控價格的違規(guī)行為。”合生創(chuàng)展華北區(qū)品牌策劃總監(jiān)孟祥熙對中國房地產(chǎn)報記者表示。

“對現(xiàn)房加強管理，更多是出于對房價預(yù)期的管控。從目前看，北京新房市場有價格走高趨勢，僅通過對價格管控，包括對銷售和簽約價格的管控，僅能階段性完成房價環(huán)比不上漲的任務(wù)。但如果新盤項目取證受到更高局限的話，對于完成北京房價環(huán)比不上漲目標(biāo)則具有更大的幫助作用?！眮喓罊C構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對中國房地產(chǎn)報記者表示。

取證被放緩 豪宅、高地價項目最“受傷”

接受中國房地產(chǎn)報記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均認為，對現(xiàn)房銷售及定價加強管理，受影響最大的項目是豪宅項目以及高地價項目。

“對于剛改、剛需項目影響不大，仍將維持高位企穩(wěn)的態(tài)勢；但對于豪宅項目而言，則嚴格制約了豪宅項目現(xiàn)房取證的價格和周期?！泵舷槲醣硎?。

“受影響較大的是高地價項目，因為面粉貴于面包，這些項目預(yù)期上市價格都會高于現(xiàn)行的市場價格，但政府明確管制申報價格，就意味著申報價格不可能超出政府的管控預(yù)期，勢必導(dǎo)致項目可能的備案價格低于預(yù)期，也必然導(dǎo)致項目可能延期申報?！睔W陽捷分析稱。

“2017年一些高價項目的預(yù)售證，無論是期房預(yù)售證還是現(xiàn)房銷售證的取得，都會受到一定影響。未來房企銷售節(jié)奏的把控將取決于政府發(fā)放預(yù)售證的節(jié)奏?！惫惚硎?。

事實上，2016年年底，管理部門對于新盤的預(yù)售審批已經(jīng)持謹慎、嚴格的態(tài)度，對于新一期擬銷售房源報價明顯高于上一期的，或者擬銷售房屋類型明顯不同于周邊項目且屬于高端的，基本不會下發(fā)預(yù)售許可證?！氨热珥椖可掀陂_盤定價3.2萬元/平方米，這一期定價在3.8萬元/平方米；或者周邊都在賣平層，這個項目卻想賣疊拼別墅的新盤，都很難批證?！睒I(yè)內(nèi)人士透露。

同時，高價盤的網(wǎng)簽速度也在放緩。據(jù)悉，主要原因是出于政策方面對于高單價新盤銷售速度的控制?！敖陂_始，對于單價超過5萬元/平方米的新房項目，管理部門的網(wǎng)簽審批均非常謹慎，甚至還出現(xiàn)過短期暫停的情況。”業(yè)內(nèi)人士表示。

房企：要么以虧損價或微利價定價，要么推遲項目取證

近日，北京市委副書記、代市長蔡奇在調(diào)研工作時表示，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以建立購租并舉住房制度為主要方向，深化房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，抓緊研究建立長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要精準發(fā)力，堅決抑制投資投機行為，加大普通商品住房供給力度，確保2017年房價環(huán)比不上漲。

“北京樓市調(diào)控的力度還要不斷加大，并進一步從價格結(jié)構(gòu)性調(diào)整上控制房價，一方面是價格嚴控不能漲，另一方面是要嚴格制約豪宅項目現(xiàn)房取證的價格和周期?！泵舷槲醴治稣J為，2017年針對捂盤惜售、操縱價格的行為將嚴格打擊，監(jiān)管力度不斷加大，全市新房均價與實際二手房成交價低于當(dāng)前，樓市降溫幾成定局。

“整體來看，2017年新開盤項目定價肯定都會受到或大或小的影響，尤其是2016年拿地的項目影響最大?！睔W陽捷指出。2012年北京住宅用地樓面價僅為6484元/平方米，2016年達到23885元/平方米，土地價格年均上漲92%，而房價從2012年的20772元/平方米上漲到2016年的35292元/平方米，年均漲幅42%，也就意味著房價漲幅沒跑過地價漲幅。

“而今年房價不能上漲，就意味著在地價上漲更快的前提下，企業(yè)要么以虧損價或微利價定價，要么就暫時不定價也不銷售，這將直接影響到北京可售住房供應(yīng)數(shù)量。”歐陽捷進一步分析表示，在房價基本不漲的前提下，2017年成交量不會明顯增加，加上北京住房供應(yīng)越來越少，房企惜售現(xiàn)象肯定會加劇。

“除非一部分企業(yè)有銷售業(yè)績壓力和資金壓力情況下，可能會放棄對利潤的追求，不可能賠本情況下去取證開盤，還是會保證相對的利潤基礎(chǔ)上去定價取證。開發(fā)商推盤節(jié)奏將會受控于政府。預(yù)計2017年北京商品房市場尤其是豪宅市場，供應(yīng)量和成交量都不會像2016年這么高?！惫泐A(yù)計。

對于房企而言，“在2017年新盤推售時，應(yīng)回歸理性，避免虛高跟風(fēng)，在定價策略上結(jié)合項目的可實現(xiàn)性，進行價格方案的制訂，從產(chǎn)品的優(yōu)劣角度區(qū)分拉大不同房源的價格差異，從推貨節(jié)奏上制定項目全生命周期的價格策略。”孟祥熙表示。