二、2021年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

1、堅(jiān)持“房住不炒”原則

當(dāng)前，樓市調(diào)控嚴(yán)格，國(guó)家層面多次強(qiáng)調(diào)房住不炒。2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，此后“房住不炒”原則貫穿近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控。十四五規(guī)劃意見(jiàn)稿也要求堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位”。

《加快構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局》文章強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位。

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽接受媒體采訪表示，2021年，住建部將重點(diǎn)抓好8個(gè)方面的工作，其中包括“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽表示，住建部將堅(jiān)決落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署，牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控這根弦，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，強(qiáng)化城市主體責(zé)任，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2、大力發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)

自2015年，我國(guó)開(kāi)始大力支持住房租賃，多次發(fā)布政策推進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展。2016年，國(guó)務(wù)院就曾出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，明確提出建立購(gòu)租并舉的城鎮(zhèn)住房制度，完善城鎮(zhèn)住房保障體系住房保障采取實(shí)物與租賃補(bǔ)貼相結(jié)合并逐步轉(zhuǎn)向租賃補(bǔ)貼為主，加快發(fā)展專業(yè)化住房租賃市場(chǎng)。2020年9月，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》，其明確提及，國(guó)家支持金融機(jī)構(gòu)按照風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，創(chuàng)新針對(duì)住房租賃的金融產(chǎn)品和服務(wù)，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。

十四五規(guī)劃意見(jiàn)稿和雙循環(huán)戰(zhàn)略文章均要求完善長(zhǎng)租公寓政策。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把“解決好大城市住房突出問(wèn)題”作為2021年要抓好的重點(diǎn)任務(wù)之一，特別提出要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜。降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。預(yù)計(jì)2021年中國(guó)將大力發(fā)展租賃市場(chǎng)。

據(jù)我愛(ài)我家相關(guān)研究，2017年我國(guó)住房租賃市場(chǎng)交易總量約1.2萬(wàn)億元，租房人口1.94億人，占全部人口的13.9%。預(yù)計(jì)到2025年，租賃市場(chǎng)規(guī)模將首次超過(guò)3萬(wàn)億元，租賃人口增至2.52億人。到2030年，租賃市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4.6萬(wàn)億元，有接近3億人通過(guò)租房實(shí)現(xiàn)“住有所居”。政策支持下，我國(guó)租賃市場(chǎng)將迎來(lái)快速發(fā)展。

數(shù)據(jù)來(lái)源：我愛(ài)我家、中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

3、房企財(cái)務(wù)降杠桿將成主旋律

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至1月7日，上市房企已發(fā)行13只美元債。根據(jù)各房企公告披露來(lái)看，募資用途多為現(xiàn)有債務(wù)再融資。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年房企償債規(guī)模約9154億元，同比增長(zhǎng)28.7%。2021年房企到期債務(wù)規(guī)模（不含2021年將發(fā)行的超短期債券）預(yù)計(jì)將達(dá)12448億元，同比增長(zhǎng)36%，歷史性突破萬(wàn)億元大關(guān)，房企償債壓力繼續(xù)攀升。

預(yù)計(jì)2021年房企財(cái)務(wù)降杠桿將是主旋律，未來(lái)房企融資主要以借新還舊為主，融資增速或?qū)⑾陆??！叭兰t線”將倒逼房企提升自身產(chǎn)品力及經(jīng)營(yíng)能力，減少對(duì)融資依賴，提高項(xiàng)目去化，加快開(kāi)發(fā)周期。

更多資料請(qǐng)參考中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前景及投資機(jī)會(huì)研究報(bào)告》,同時(shí)中商產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)情報(bào)、產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、十四五規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資等服務(wù)。