房地產(chǎn)挑戰(zhàn)：

房地產(chǎn)行業(yè)的基本面穩(wěn)中有降

2015年和2016年樓市火爆，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額大漲。此后國(guó)家和地方政府出臺(tái)樓市調(diào)控政策，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額依舊增長(zhǎng)，但是增速明顯下滑。2019年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比小幅下跌0.1%，商品房銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)6.5%，增速回落。受疫情影響，2020年1-10月商品房銷(xiāo)售面積與去年同期持平，銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)5.8%，增速較去年同期有所回落。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

行業(yè)增速放緩，企業(yè)規(guī)模也不容樂(lè)觀。據(jù)克而瑞《2019年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200排行榜》，2019年，百?gòu)?qiáng)房企規(guī)模增長(zhǎng)“失速”，TOP100房企累計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)6.5%，遠(yuǎn)不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。而千億新兵數(shù)量，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于2018年，僅增加5家。

房企資金壓力大

今年以來(lái)，銀保監(jiān)系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域保持強(qiáng)監(jiān)管態(tài)勢(shì)。尤其是今年8月，住建部聯(lián)合央行召開(kāi)重點(diǎn)房企座談會(huì)，提出“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)（“345”新規(guī)）：紅線1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率（以下簡(jiǎn)稱為新資產(chǎn)負(fù)債率）大于70%；紅線2：凈負(fù)債率大于100%；紅線3：現(xiàn)金短債比小于1.0倍。根據(jù)企業(yè)踩線情況不同，分為“紅、橙、黃、綠”四擋。分檔設(shè)定有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。融資監(jiān)管新規(guī)“三道紅線”出臺(tái)后，大部分房企有一條或多條指標(biāo)“踩線”，政策壓力下，房企開(kāi)始主動(dòng)調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，通過(guò)增發(fā)新股、子公司IPO等方式加強(qiáng)股權(quán)融資。在缺乏資金支持的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)將告別高杠桿和快周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式。

房住不炒房企處境艱難

當(dāng)前，樓市調(diào)控嚴(yán)格，國(guó)家層面多次強(qiáng)調(diào)房住不炒。2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，此后“房住不炒”原則貫穿近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控。十四五規(guī)劃意見(jiàn)稿也要求堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位”。樓市調(diào)控嚴(yán)格，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)加大，行業(yè)高增速不再，高盈利水平也面臨壓縮。

《加快構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局》文章強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位。房地產(chǎn)行業(yè)將告別高杠桿和快周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式，同時(shí)，融資環(huán)境的不斷變化，銷(xiāo)售市場(chǎng)的格局更新，以及存量時(shí)代的來(lái)臨。在此背景下，房企需要修煉一技之長(zhǎng)，并積極參與國(guó)家“雙循環(huán)”戰(zhàn)略。

更多資料請(qǐng)參考中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前景及投資機(jī)會(huì)研究報(bào)告》，同時(shí)中商產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)情報(bào)、產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、十四五規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資等服務(wù)。