物流

一、物流倉(cāng)儲(chǔ)

物流地產(chǎn)，是經(jīng)營(yíng)專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，是出于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)利潤(rùn)的追求，根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個(gè)合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施?，F(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇包括物流園區(qū)、物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體。

（一）政策支持物流地產(chǎn)發(fā)展

雖然我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)暫時(shí)還沒(méi)有明確的政府主管部門(mén)、完善的標(biāo)準(zhǔn)體系與統(tǒng)計(jì)科目，但是作為一個(gè)跨部門(mén)、跨行業(yè)、跨地區(qū)的交叉行業(yè)，國(guó)家對(duì)于物流地產(chǎn)行業(yè)的重視程度非常高。為了進(jìn)一步推進(jìn)物流降本增效，著力營(yíng)造物流業(yè)良好發(fā)展環(huán)境，提升物流業(yè)發(fā)展水平，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策。2019年3月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)物流高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)形成強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的意見(jiàn)》。要求，構(gòu)建高質(zhì)量物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)體系、提升高質(zhì)量物流服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力、增強(qiáng)物流高質(zhì)量發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力、完善促進(jìn)物流高質(zhì)量發(fā)展的營(yíng)商環(huán)境、建立物流高質(zhì)量發(fā)展的配套支撐體系。2019年9月，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)了《交通強(qiáng)國(guó)建設(shè)綱要》。其中提及到了智慧物流，指出：發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+”高效物流，創(chuàng)新智慧物流營(yíng)運(yùn)模式。

2020年9月，國(guó)家發(fā)改委等14部委，《推動(dòng)物流業(yè)制造業(yè)深度融合創(chuàng)新發(fā)展實(shí)施方案》，要求促進(jìn)設(shè)施設(shè)備融合聯(lián)動(dòng)，在國(guó)土空間規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中加強(qiáng)物流業(yè)制造業(yè)有機(jī)銜接，統(tǒng)籌做好工業(yè)園區(qū)等生產(chǎn)制造設(shè)施，以及物流樞紐、鐵路專用線等物流基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃布局和用地用海安排。支持大型工業(yè)園區(qū)新建或改擴(kuò)建鐵路專用線、倉(cāng)儲(chǔ)、配送等基礎(chǔ)設(shè)施，吸引第三方物流企業(yè)進(jìn)駐并提供專業(yè)化物流服務(wù)。

資料來(lái)源:中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

（二）物流地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局分散

當(dāng)前中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)整體格局比較分散，市場(chǎng)集中度存在較大的提升空間。以普洛斯、安博、嘉民為代表的外資企業(yè)占到了絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。其中，普洛斯市場(chǎng)占有率最高。民營(yíng)家族宇培、易商異軍突起，國(guó)企家族中儲(chǔ)股份、東百集團(tuán)和基金家族平安不動(dòng)產(chǎn)不可小視。

在國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)的市場(chǎng)，以普洛斯、安博、嘉民為代表的外資企業(yè)占到了絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。自從2003年普洛斯進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)以后，國(guó)內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)基本參照普洛斯帶來(lái)的國(guó)際標(biāo)桿。這些外資物流地產(chǎn)商，在資本運(yùn)作、運(yùn)營(yíng)理念、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面相對(duì)超前領(lǐng)先，因此能夠占據(jù)巨大優(yōu)勢(shì)。普洛斯等外資企業(yè)只做基礎(chǔ)的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，不做更深的服務(wù)以增強(qiáng)客戶粘性，卻依然吸引了大量顧客。

（三）四大區(qū)域物流地產(chǎn)發(fā)展空間大

因物流需求強(qiáng)勁但供應(yīng)相對(duì)匱乏，中國(guó)物流業(yè)的投資意向仍然很高。地理位置方面，中國(guó)配送中心位于三大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心：珠江三角洲（南部）、長(zhǎng)江三角洲（東部）及京津地區(qū)（東北部）。一直以來(lái)，港口對(duì)發(fā)展物流設(shè)施至關(guān)重要，各港口圍繞上述三大配送中心密集分布。同樣，更新的運(yùn)輸模式亦主要集中于該三大中心。此外，武漢因地理位置優(yōu)勢(shì)成為華中的物流樞紐，物流地產(chǎn)發(fā)展空間大。

（四）物流地產(chǎn)面臨多重挑戰(zhàn)

物流地產(chǎn)有極大的發(fā)展空間，頗受資本喜愛(ài)，但同時(shí)也面臨多重挑戰(zhàn)，比如：土地有效供應(yīng)不足，投資周期較長(zhǎng)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇等。從物流地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，除少數(shù)外資企業(yè)具有較為成熟的產(chǎn)品外，一些本土物流地產(chǎn)商在產(chǎn)品服務(wù)定位和持續(xù)盈利上凸顯短板，多數(shù)物流地產(chǎn)企業(yè)依舊在苦苦探索盈利模式。中商產(chǎn)業(yè)研究院是一家“大數(shù)據(jù)+研究+規(guī)劃+落地”的一體化產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)！在物流地產(chǎn)方面，中商產(chǎn)業(yè)研究院可提供立項(xiàng)拿地、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)與建設(shè)、招商規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)規(guī)劃、資本運(yùn)作等服務(wù)。