中商情報網(wǎng)訊：產(chǎn)業(yè)用地是相對產(chǎn)業(yè)類型劃分而言的，有第一、二、三產(chǎn)業(yè)用地之分，具體還有產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)不同而導(dǎo)致的產(chǎn)業(yè)用地差異。近年來，國家出臺了一系列涉及產(chǎn)業(yè)用地政策的文件，在推動新舊動能轉(zhuǎn)換和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級、保障民生服務(wù)設(shè)施建設(shè)等方面發(fā)揮了積極作用。

2016年，原國土資源部歸集整理了支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地政策，編制形成《產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引（2016年版）》（簡稱“2016年版指引”）》，為方便地方全面掌握和準(zhǔn)確把握產(chǎn)業(yè)用地政策要點，促進(jìn)地方各級特別是市、縣國土資源主管部門更好落實產(chǎn)業(yè)用地政策起到了積極作用。隨著產(chǎn)業(yè)用地政策的不斷出臺與更新，自然資源部發(fā)布了《產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引（2019年版）》（簡稱“2019年版指引”），2019年版指引系統(tǒng)梳理近年來支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地政策，旨在更好地指導(dǎo)地方自然資源主管部門規(guī)范執(zhí)行產(chǎn)業(yè)用地政策，為包括民營企業(yè)在內(nèi)的各種所有制經(jīng)濟(jì)提供良好服務(wù)。同時附錄收錄了近年來國家出臺的產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地政策的部分文件清單，方便市場主體和地方自然資源主管部門系統(tǒng)了解相關(guān)政策的詳細(xì)內(nèi)容。

《產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引（2019年版）主要內(nèi)容

一是細(xì)化和明確了對光伏、風(fēng)力發(fā)電、旅游、鄉(xiāng)村旅游停車設(shè)施、自駕車旅居車營地、冰雪場地設(shè)施和深度貧困地區(qū)脫貧攻堅中建設(shè)的光伏發(fā)電項目等占用相關(guān)土地可按原地類管理的情形。

二是對優(yōu)先安排土地利用計劃的情形進(jìn)行歸納，對醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、文化、體育等民生領(lǐng)域用地指標(biāo)適當(dāng)傾斜，對國家級開發(fā)區(qū)利用外資、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)、小微企業(yè)優(yōu)先安排用地計劃指標(biāo)。

三是對以劃撥方式供應(yīng)國有建設(shè)用地使用權(quán)，以協(xié)議出讓方式供應(yīng)國有建設(shè)用地使用權(quán)，以長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合、彈性年期方式供應(yīng)國有建設(shè)用地使用權(quán)，以作價出資（入股）方式供應(yīng)國有建設(shè)用地使用權(quán)等作了細(xì)化說明。

四是明確產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)前應(yīng)依據(jù)土地估價結(jié)果和產(chǎn)業(yè)政策綜合確定底價，產(chǎn)業(yè)用地價格評估應(yīng)遵循出讓地價評估技術(shù)規(guī)范。

五是明確了使用集體建設(shè)用地等方面的內(nèi)容，包括養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)、鄉(xiāng)村旅游、自駕車旅居車營地等可依法使用集體建設(shè)用地等。

土地價格評估

依據(jù)2019版指引及《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號）的規(guī)定，政府在供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地前應(yīng)依據(jù)土地估價結(jié)果和產(chǎn)業(yè)政策綜合確定底價。產(chǎn)業(yè)用地價格評估應(yīng)遵循出讓地價評估技術(shù)規(guī)范，至少選擇兩種方法，且須包括收益還原法、市場比較法、剩余法中的一種方法，以及成本逼近法、公示地價系數(shù)修正法中的一種方法。

對于存在可比交易實例的，宜首選市場比較法評估。對于缺乏市場交易的，可從同類產(chǎn)業(yè)的客觀運(yùn)營收益中剝離出土地收益，通過收益還原法評估地價。對于尚無明確收益資料的新興產(chǎn)業(yè)用地，可通過相同或類似產(chǎn)業(yè)的投資分析資料等分析預(yù)測其正常收益，合理分配評估方法權(quán)重確定評估結(jié)果。對于國家予以政策扶持的產(chǎn)業(yè)類型，應(yīng)遵循區(qū)分市場定價與政策優(yōu)惠的原則，評估該類用地的正常市場價格后，綜合考慮產(chǎn)業(yè)政策予以修正，確定基于相關(guān)政策約束下的參考價格。

近年來，國家出臺了一系列涉及產(chǎn)業(yè)用地政策的文件，明確了在認(rèn)定國家支持發(fā)展產(chǎn)業(yè)項目、設(shè)定土地供應(yīng)前置條件、實施土地供后監(jiān)管中加強(qiáng)部門協(xié)作的要求，指導(dǎo)地方自然資源主管部門特別是市、縣自然資源主管部門積極主動服務(wù)和有效監(jiān)管，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地市場健康發(fā)展。

2018年產(chǎn)業(yè)用地情況

2018年全年產(chǎn)業(yè)用地出讓面積共計119411.38公頃，出讓產(chǎn)業(yè)用地面積排名前十的省市分別為江蘇、山東、河北、浙江、安徽、河南、湖北、江西、廣東、廣西。其中，江蘇和山東產(chǎn)用拿地面積超1萬公頃，位居第二，產(chǎn)業(yè)用地拿地面積分別為13369.47公頃、11060.19公頃。河北排名第三，產(chǎn)業(yè)用地拿地8652.29公頃。產(chǎn)業(yè)用地拿地面積超5000公頃的省市還有浙江（8602.28公頃）、安徽（7904.39公頃）、河南（6972.73公頃）、湖北（6696.37公頃）、江西（6693.46公頃）、廣東（5258.32公頃）。

但是，天津、上海、北京、海南產(chǎn)業(yè)用地拿地面積不足1000公頃，其中海南最少，僅36.15公頃。四大直轄市，重慶產(chǎn)業(yè)用地拿地最多共計1968.67公頃。天津875.2公頃，上海326.88公頃，北京92.53公頃。

數(shù)據(jù)來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)庫

更多資料請參考中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2019-2024年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場前景及投資機(jī)會研究報告》，同時中商產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃策劃、產(chǎn)業(yè)園策劃規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資等解決方案。