背景：近一年來，上海的住宅市場處于盤整階段，地價(jià)已經(jīng)趨于平穩(wěn)，我們認(rèn)為正是開發(fā)商抄底的時(shí)機(jī)。上海住宅市場重心早已移到外環(huán)外，借此機(jī)會(huì)，中國指數(shù)研究院試圖搭建指標(biāo)體系評(píng)價(jià)外環(huán)外活躍20住宅板塊的開發(fā)投資吸引力排名，分析哪些外環(huán)外活躍板塊值得開發(fā)商擇機(jī)進(jìn)入或保持深耕。同時(shí)對(duì)購房者而言，研究這20個(gè)板塊綜合價(jià)值和升值潛力，為購房者的購房決策做出參考。

第一部分、上海外環(huán)外活躍20板塊開發(fā)投資吸引力指標(biāo)體系

為了評(píng)價(jià)上海外環(huán)外活躍20個(gè)住宅板塊對(duì)開發(fā)商的投資吸引力，我們?cè)O(shè)立了兩方面的指標(biāo)，一是針對(duì)房地產(chǎn)市場的開發(fā)性指標(biāo)，二是板塊的綜合價(jià)值與前景指標(biāo)。其中開發(fā)投資潛力指標(biāo)下設(shè)6個(gè)三級(jí)指標(biāo),包括前三年的宅地成交規(guī)模，用來反映板塊未來是否還有土地供應(yīng)，地價(jià)房價(jià)比，反映盈利空間，板塊的銷售規(guī)模和出清周期，看板塊是否適合跑量，產(chǎn)品同質(zhì)化程度和品牌開發(fā)商的進(jìn)駐個(gè)數(shù)看板塊住宅市場的競爭激烈程度。而板塊綜合價(jià)值與前景則是反映板塊的基本面和未來的升值空間，下設(shè)八個(gè)三級(jí)指標(biāo)：板塊的整體規(guī)劃前景、軌道交通規(guī)劃條數(shù)、通勤時(shí)間、人口規(guī)劃規(guī)模、自然環(huán)境，商業(yè)配套，教育配套和醫(yī)院配套。

第二部分、上海活躍20住宅板塊的開發(fā)投資吸引力排名

圖1：活躍20住宅板塊的開發(fā)投資吸引力排名

上海四個(gè)新城的開發(fā)吸引力排名靠前，其中南橋新城的開發(fā)吸引力最大，其次是臨港和嘉定新城，青浦新城由于競爭激烈，房價(jià)在四個(gè)新城最高排名在四個(gè)新城中靠后。排名第五的是安亭汽車城板塊，板塊的銷售規(guī)模在所有板塊中排名第一。長興島由于是價(jià)值洼地，未來規(guī)劃前景好，環(huán)境佳，地價(jià)房價(jià)比處于低位而排名第六。寶山的羅店地價(jià)房價(jià)比低，品牌開發(fā)商進(jìn)駐少，是寶山未來重點(diǎn)發(fā)展的板塊之一，開發(fā)潛力排名第七。顧村板塊由于配套好，人口規(guī)模大，排名居中。青浦北部的人口規(guī)模大，出清周期短而排名靠前。松江的三個(gè)活躍板塊排名都靠后，奉賢除南橋新城外的奉城和金匯板塊排名也靠后。

▌哪些板塊未來還有土地供應(yīng)?

圖2：上海住宅20板塊的土地供應(yīng)和人口規(guī)劃規(guī)模

上海目前郊區(qū)有些板塊過去三年內(nèi)的土地供應(yīng)很少。過去三年宅地供應(yīng)量超過30萬平方米的是南橋新城、羅店、長興島和臨港以及馬橋。同時(shí)顧村、青浦新城、祝橋的土地供應(yīng)量也超過25萬平方米。未來這些板塊的住宅銷售量會(huì)保持較大。嘉定新城的土地供應(yīng)量已經(jīng)較少，松江的泗涇還有一些地出讓，但新橋和松江中部過去三年土地供應(yīng)量較少。而從人口導(dǎo)入的規(guī)?？矗拇笮鲁堑娜丝趯?dǎo)入規(guī)模都超過60萬，意味著未來四大新城的必還有較大的土地供應(yīng)上市。

▌哪些板塊銷售量大，且賣得快，適合跑量？

圖3：上海住宅20板塊的年度銷售規(guī)模和出清周期

年銷售規(guī)模在20萬方以上的板塊按銷量排名依次為安亭汽車城、青浦新城、南橋新城和嘉定新城以及臨港新城。其中南橋新城的出清周期最短，僅4.1個(gè)月，而青浦新城和安亭汽車城的出清周期也較短為6-7個(gè)月左右，但嘉定新城和臨港新城的出清周期略微較長，在12個(gè)月左右。銷量規(guī)模在10-20萬方的板塊按銷量排名依次為青浦北部、周康、泗涇、金匯和朱家角。其中朱家角的由于產(chǎn)品同質(zhì)化，出清周期在20個(gè)板塊中最長為32個(gè)月，短期內(nèi)不宜進(jìn)入。周康板塊房價(jià)在20個(gè)板塊中最高而出清周期也較長為14.5個(gè)月。寶山的羅店和顧村板塊的銷售量規(guī)模很小，可能是由于近一年來的樓盤上市量少所致。因此從開發(fā)商跑量的角度看，南橋新城、青浦新城和安亭汽車城板塊宜短期內(nèi)進(jìn)入。