2.2工業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)

工業(yè)物業(yè)雖不及寫字樓及豪宅項目受人關(guān)注，但就回報而論，也是具有良好回報的投資渠道。從投資方式看，外資主要通過建倉儲設(shè)施或標準廠房收取租金來獲取固定的收益，或購買帶長期租金的現(xiàn)有項目等各種方式來投資工業(yè)物業(yè)市場。

資料整理：觀點指數(shù)

其中房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)開發(fā)商合作，主要是通過發(fā)行工業(yè)地產(chǎn)基金的形式募集資金，其可通過與老廠房擁有方，如制造企業(yè)合作，收購該物業(yè)后進行現(xiàn)代化改在并將改造好的物業(yè)回租給合作方，或者其通過拿地新建工業(yè)物業(yè)的形式吸引潛在客戶入駐，當工業(yè)物業(yè)的入駐率達到一定水平，每年能夠產(chǎn)生可觀而穩(wěn)定的現(xiàn)金流時，通過發(fā)行REITS的方式對物業(yè)進行資本化運作，完成一輪的資本循環(huán)，進而從事下一輪投資。

2.3商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)

傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，容易形成結(jié)構(gòu)和功能單一的存量商業(yè)用房，而隨著建筑和規(guī)劃技術(shù)、商務(wù)理念的不斷升級，以及市場需求的越來越多元化，原有的很多商業(yè)地產(chǎn)已無法適應(yīng)市場需求。因此在時代的發(fā)展與革新下，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)“混搭多變”成新趨勢，并且更注重消費者體驗。

數(shù)據(jù)整理：觀點指數(shù)

相對于傳統(tǒng)商業(yè)以零售為主的業(yè)態(tài)組合形式，如今的商場更注重消費者的參與、體驗和感受，對空間和環(huán)境的要求也更高。圍繞餐飲、健康、美妝、兒童等娛樂體驗式業(yè)態(tài)改進了招商品牌和運營重心，已經(jīng)成為了商業(yè)地產(chǎn)商的共識。企業(yè)不斷追求增加更時尚、更有趣、更新奇、更富有探索性的商業(yè)元素，以吸引更多人流。因而，商業(yè)綜合體成為了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流，創(chuàng)新的產(chǎn)品模式通過綜合多種業(yè)態(tài)包括購物中心、辦公、住宅、酒店、休閑娛樂等實現(xiàn)資源的整合與產(chǎn)品的增值。與單純的住宅相比，商業(yè)綜合體提供的是一站式全能生活，豐富的業(yè)態(tài)比一般物業(yè)具備更多增值模式。

現(xiàn)今，傳統(tǒng)枯燥、壓抑且封閉隔絕的辦公模式難以滿足市場的個性化需求，而靈活多樣的辦公空間更受到消費者的青睞。而且國內(nèi)一二線房產(chǎn)空置率高，普通寫字樓租金對于初創(chuàng)團隊或中小微企業(yè)來說又難以負荷，因此，創(chuàng)新的聯(lián)合辦公空間形式出現(xiàn)恰恰能滿足彌補市場供給的空缺并激活市場活力，如SOHO3Q、一展空間、優(yōu)客工場等。

但在商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的過程中需要注意到的是，商業(yè)地產(chǎn)的投資大、回報周期長，對于資金的依賴強度比住宅大。以往國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)的融資模式較為單一，過于依賴傳統(tǒng)的模式，不利于規(guī)模擴張。因此為了減少資金的沉淀、保障充裕的現(xiàn)金流，輕資產(chǎn)成為了商業(yè)地產(chǎn)資本運作的創(chuàng)新模式，其中主要有售后回租、REITs、商業(yè)信托、合作開發(fā)等途徑。

售后回租是商業(yè)地產(chǎn)常用的一種融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)通過售后回租的方式能以固定資產(chǎn)穩(wěn)定現(xiàn)金流，并且能夠拓寬融資渠道，能更好地解決企業(yè)在開發(fā)中資金不足問題。但是這種售后回租的方式也存在著爭議，如部分企業(yè)信用較差，往往在以散售形式進行，且在預(yù)售商鋪時承諾了過高的回報條件，在回租期滿時常常不能履約回購，容易引發(fā)法律糾紛。

以REITs為代表的資產(chǎn)證券化模式成為地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流之一。對于開發(fā)商來說，這不僅是一種融資渠道，使得企業(yè)得以規(guī)模化，同時這也是化解當前商業(yè)地產(chǎn)高庫存的有效途徑。公司通過將商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)專項計劃實現(xiàn)現(xiàn)金流入，縮短了商業(yè)地產(chǎn)的投資回報周期，提高了商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，有利于公司優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提高資金使用效率和提升商業(yè)運營管理能力，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)經(jīng)營模式。

但由于我國尚未推出嚴格意義上REITs的相關(guān)法律法規(guī)，目前在市場上發(fā)行的產(chǎn)品均是部分符合了國外成熟市場REITs的標準，因此稱其為類REITs產(chǎn)品。雖然隨著近幾年國內(nèi)不斷有類REITs產(chǎn)品的發(fā)行嘗試，我國目前發(fā)行的類REITs產(chǎn)品同成熟市場REITs產(chǎn)品相比在交易結(jié)構(gòu)、稅負水平、運營方式收入來源、收益分配方式、募集范圍等方面仍具有一定差異。

商業(yè)信托是近年來香港與新加坡資本市場針對商業(yè)地產(chǎn)金融支持的一種創(chuàng)新產(chǎn)品與融資工具，與REITs類似，但又比REITs具有較高的靈活性，可以說是REITs的升級版。

而商業(yè)信托允許將開發(fā)中的物業(yè)及待開發(fā)的物業(yè)打入資產(chǎn)包并交由專門機構(gòu)投資管理，并且也沒有必須將租金收入的90%以上分配給投資的規(guī)定。同時這一融資方式還可以留下部分發(fā)行收入，在項目早期收入較低時用于對投資人的支付收益回報。因此，商業(yè)信托是開發(fā)商用以在資本市場上融資，收購或發(fā)展物業(yè)十分合適的工具。

三、投資物業(yè)創(chuàng)新與發(fā)展的展望

1、線上線下的深度融合

隨著互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟時代的來臨，以往單純的線下或線下運作模式明顯受到時間空間等限制影響銷售效果，而通過線上線下的深度融合，能夠打通銷售渠道并積累用戶流量。不少傳統(tǒng)開發(fā)商或線下?lián)碛虚T店和全國服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的公司都在積極加強線上業(yè)務(wù)，建立自身的互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)團隊，在鞏固傳統(tǒng)線下優(yōu)勢的同時，更多強調(diào)連接客戶，提升體驗。與此同時，線上擁有流量的公司普遍開始嘗試進行線下布局，更多強調(diào)服務(wù)能力，實現(xiàn)線上交易能力與線下服務(wù)能力的融合。

通過線上線下渠道的融通，能夠增強用戶體驗，同時在延伸消費場景打造全產(chǎn)業(yè)鏈，構(gòu)建資產(chǎn)管理產(chǎn)品服務(wù)生態(tài)圈。

2、多元化的資本合作

投資物業(yè)的創(chuàng)新和發(fā)展，離不開與金融行業(yè)的緊密結(jié)合。房地產(chǎn)擁有大量的存量資產(chǎn)，結(jié)合金融手段可創(chuàng)新產(chǎn)品模式，盤活存量資產(chǎn)并在此過程中擴寬投資渠道，實現(xiàn)物業(yè)價值和投資回報提升，創(chuàng)造新的利潤增長點。同時，可加強多元化的資本合作，如投資機構(gòu)、民間資本等參與其中，分散投資風(fēng)險并加強現(xiàn)金流，以實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模化穩(wěn)定增長。

更多資料請參考中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2017-2022年中國房地產(chǎn)市場前景調(diào)查及投資機會研究報告》。