二、房地產(chǎn)投資物業(yè)管理與創(chuàng)新模式透析

房地產(chǎn)資產(chǎn)管理是指資產(chǎn)所有人以其有形的房地產(chǎn)資產(chǎn)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)所有人所期望的資產(chǎn)增值目標(biāo)的行為，其中可包括資產(chǎn)管理、組合投資管理、物業(yè)管理和設(shè)施管理的行為。

1、市場(chǎng)參與主體多元化

房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的最重要目的就是通過(guò)對(duì)存量物業(yè)的投資，將運(yùn)營(yíng)良好的資產(chǎn)打包成金融產(chǎn)品，通過(guò)市場(chǎng)的交易和交換，獲得更大的利益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)的最大化。而在此過(guò)程中，市場(chǎng)參與主體多元化，主要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司、物業(yè)管理公司、投資公司、金融資產(chǎn)管理公司、信托公司等。

各參與主體在房地產(chǎn)資產(chǎn)管理市場(chǎng)中發(fā)揮的作用有所不同，但并非獨(dú)立存在，而是相互滲透、相互結(jié)合的。

資料整理：觀點(diǎn)指數(shù)

2、房地產(chǎn)投資管理的創(chuàng)新商業(yè)模式

在房地產(chǎn)資產(chǎn)管理中，通過(guò)將不同的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)結(jié)合金融手段，創(chuàng)新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)及商業(yè)運(yùn)作模式，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值和利益最優(yōu)化。根據(jù)產(chǎn)品的使用功能，可以把房地產(chǎn)資產(chǎn)管理分為住宅房地產(chǎn)資產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)和公共房地產(chǎn)資產(chǎn)等類別。

2.1住宅房地產(chǎn)資產(chǎn)

一手新房市場(chǎng)的黯淡，帶來(lái)的是二手房交易市場(chǎng)以及租賃市場(chǎng)的火爆。這既得益于市場(chǎng)政策的紅利，同時(shí)也歸結(jié)于市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)。2016年國(guó)務(wù)院辦公廳正式發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，旨在規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，促進(jìn)我國(guó)住房市場(chǎng)由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變，包括改善租房市場(chǎng)有效供給、擴(kuò)大租房市場(chǎng)有效需求，有效激活房屋租賃市場(chǎng)，讓租房成為推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)去庫(kù)存的有效途徑。同時(shí)，房?jī)r(jià)日益高漲，人口流動(dòng)頻繁等多重因素，都促使消費(fèi)者愈發(fā)青睞租賃市場(chǎng)。

而其中，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)更是成為了租賃市場(chǎng)細(xì)分行業(yè)的主力。長(zhǎng)租公寓以其標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營(yíng)、穩(wěn)定的平臺(tái)，盤(pán)活了閑置的存量市場(chǎng)，并且靈活的產(chǎn)品組合為消費(fèi)者提供更高性價(jià)比的租住選擇，是傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)商業(yè)模式的革新。

長(zhǎng)租公寓可以分為兩種經(jīng)營(yíng)模式，分別是集中式和分散式。集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)用的是較為傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，通過(guò)包租、獨(dú)立開(kāi)發(fā)、收購(gòu)或與物業(yè)持有方合作獲取整棟物業(yè)，通過(guò)精細(xì)化的設(shè)計(jì)、改造及裝修后出租。但商業(yè)改造由于多為一次性較大規(guī)模的投入，所需時(shí)間和費(fèi)用多，因此會(huì)比分布式長(zhǎng)租公寓較晚進(jìn)入物業(yè)運(yùn)營(yíng)與管理。集中式公寓關(guān)鍵是通過(guò)低價(jià)獲取物業(yè)，經(jīng)過(guò)精細(xì)開(kāi)發(fā)后出租，獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入。由于受制于市區(qū)黃金地段的高租金，房源緊俏，所以集中式長(zhǎng)租公寓多分布在近郊位置。典型的集中式長(zhǎng)租公寓有YOU+青年公寓、魔方公寓等。

分散式長(zhǎng)租公寓則指的是企業(yè)從分散的房東處獲取物業(yè)，再通過(guò)精細(xì)化和標(biāo)準(zhǔn)化裝修，最后對(duì)外出租的模式，典型企業(yè)包括蘑菇公寓、自如友家等。

資料整理：國(guó)泰君安證券研究、觀點(diǎn)指數(shù)

長(zhǎng)租公寓的優(yōu)點(diǎn)還在于它解決了傳統(tǒng)C2C租賃市場(chǎng)的諸多痛點(diǎn)。在以往租客-租賃中介-業(yè)主的三方租賃模式中，容易面臨房源質(zhì)量參差不齊、房源信息虛假、租房服務(wù)不足等問(wèn)題，而長(zhǎng)租公寓通過(guò)直接對(duì)租客出租并實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)管理，結(jié)合線上線下的通道加強(qiáng)用戶體驗(yàn)，并提供增值服務(wù)等方式，很好地解決大部分問(wèn)題。

然而，長(zhǎng)租公寓雖然以互聯(lián)網(wǎng)的思維優(yōu)化了傳統(tǒng)租房領(lǐng)域的諸多痛點(diǎn)，但是在前期投入的資金規(guī)模較大，并且容易受到出租效果的影響，租金回收周期長(zhǎng)。在行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，長(zhǎng)租公寓的重資產(chǎn)發(fā)展模式也面臨著極大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，通過(guò)采用金融手段走輕資產(chǎn)路徑，發(fā)展租賃資產(chǎn)證券化，有助于租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

資料整理：觀點(diǎn)指數(shù)

長(zhǎng)租公寓通過(guò)與金融化工具的結(jié)合，衍生出了股權(quán)融資、ABS資產(chǎn)證券化、類REITS模式、眾籌等多種投融資方式，擴(kuò)寬資金渠道，盤(pán)活存量資產(chǎn)。其中，魔方生活服務(wù)集團(tuán)成為中國(guó)ABS發(fā)行歷史上的首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，發(fā)行總金額為3.5億元。該項(xiàng)目的底層資產(chǎn)為魔方中國(guó)及其魔方北京、魔方上海、魔方廣州3個(gè)子公司經(jīng)營(yíng)的30處物業(yè)的部分公寓未來(lái)三年租金收入，這是基于企業(yè)對(duì)于未來(lái)房間的收益進(jìn)行打包，將應(yīng)收賬款可能產(chǎn)生的收益，用債的方式發(fā)放給企業(yè)。

另外，因?yàn)檫B鎖公寓的高物業(yè)成本、低經(jīng)營(yíng)收入、難以快速規(guī)模化的特點(diǎn)，在國(guó)外，做連鎖公寓的基本都是上市的公寓REITs基金，離開(kāi)REITs模式的公寓運(yùn)營(yíng)者難成氣候。但由于稅收和法規(guī)方面的限制，目前中國(guó)還沒(méi)有嚴(yán)格意義上的REITs，現(xiàn)有的產(chǎn)品大多是私募性質(zhì)的債券、資產(chǎn)支持證券等類REITs產(chǎn)品，但隨著公寓市場(chǎng)的發(fā)展，類REITs將成為資本主流。如魔方金服作為存量物業(yè)綜合金融服務(wù)商，已戰(zhàn)略簽約100多家知名品牌長(zhǎng)租公寓、酒店、創(chuàng)客空間，以資本運(yùn)作的方式盤(pán)活了存量資產(chǎn)。構(gòu)建“互聯(lián)網(wǎng)+金融+房地產(chǎn)”的商業(yè)模式，以結(jié)構(gòu)化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)打通外部大規(guī)模、低成本機(jī)構(gòu)資金，并通過(guò)發(fā)行項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)基金及設(shè)立行業(yè)股權(quán)類投資基金為公寓行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展助力。