2、存量時(shí)代迎城市更新的契機(jī)

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，城市的發(fā)展模式和房企盈利模式也將有所轉(zhuǎn)變。城市將從以往的粗放型轉(zhuǎn)為精細(xì)型發(fā)展，實(shí)現(xiàn)從“重量”到“重質(zhì)”的轉(zhuǎn)變，從注重城市分級(jí)轉(zhuǎn)向注重區(qū)域增長(zhǎng)極并加快促進(jìn)資源的整合。

對(duì)于房企而言，房地產(chǎn)模式也將從“產(chǎn)銷模式”向“資管模式”轉(zhuǎn)變，從買地造房到盤活存量資產(chǎn)并優(yōu)化運(yùn)營(yíng)，從單一的資金來(lái)源到金融體系的搭建及金融產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變。

因此，一線城市及部分進(jìn)入市場(chǎng)成熟期的二線城市都普遍存在著城市更新的需求。其中有突出需求的是一線城市，如上海、廣州、深圳，一方面原因是一線城市房企布局較多，市場(chǎng)成交活躍，現(xiàn)有的供需結(jié)構(gòu)無(wú)法滿足，因而亟待完善。另一方面是由于這部分城市城市化較早，不少城市基礎(chǔ)建設(shè)和土地規(guī)劃也相對(duì)落花，城市迫切謀求新的發(fā)展戰(zhàn)略緩解供求矛盾。

資料整理：觀點(diǎn)指數(shù)

3、存量物業(yè)市場(chǎng)的“蛋糕”有多大?

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下半場(chǎng)，城市中心特別是一線城市的新增土地已處于稀缺資源，大量的現(xiàn)有存量物業(yè)無(wú)法滿足市場(chǎng)快速變化的需求，在城市更新不斷提檔的市場(chǎng)背景下，這部分存量用地將被賦予新的價(jià)值與用途。因而，存量房市場(chǎng)將成為眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶的下一個(gè)金礦。

存量房市場(chǎng)所包含的種類和業(yè)態(tài)眾多，因此所存在的市場(chǎng)規(guī)模價(jià)值或?qū)⑦_(dá)到萬(wàn)億級(jí)。從市場(chǎng)范疇來(lái)看，存量房市場(chǎng)可以細(xì)分為二手房交易市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、物業(yè)管理市場(chǎng)、城市更新等。其中在租賃市場(chǎng)中，住宅租賃的盈利規(guī)模值得關(guān)注。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋出租收入一直攀升，在2015年達(dá)到了1600.42億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、觀點(diǎn)指數(shù)

而且，隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)如90后消費(fèi)觀念的革新、居民收入的不斷增長(zhǎng)將會(huì)帶來(lái)租賃消費(fèi)需求的爆發(fā)。加之隨著產(chǎn)品創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)如推出長(zhǎng)短租公寓產(chǎn)品，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用如打通線上線下消費(fèi)通道，以及金融工具的使用如REITS的不斷成熟，租賃市場(chǎng)將更加吸引消費(fèi)者的關(guān)注。據(jù)鏈家的統(tǒng)計(jì)顯示，預(yù)計(jì)2025年前后，長(zhǎng)租市場(chǎng)租金規(guī)模將突破三萬(wàn)億元。

而從市場(chǎng)業(yè)態(tài)范疇來(lái)看，存量房市場(chǎng)可以細(xì)分為商業(yè)、寫字樓、酒店、長(zhǎng)短租公寓、創(chuàng)客空間、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等不同的業(yè)態(tài)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商基于市場(chǎng)不同需求，通過(guò)發(fā)掘存量市場(chǎng)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

資料整理：觀點(diǎn)指數(shù)