資料來源：西安國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，陜西省統(tǒng)計局

酒店行業(yè)處于整個經(jīng)濟發(fā)展架構(gòu)中相對下游的位置，是獲取需求的行業(yè)。因此要了解一個城市的酒店發(fā)展?fàn)顩r，需從經(jīng)濟和旅游說起。俗話說，經(jīng)濟基礎(chǔ)決定上層建筑?？v觀西安的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，第二產(chǎn)業(yè)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代裝備制造業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)占比60%。但進一步細分可見西安的第三產(chǎn)業(yè)大部分以勞動密集型的服務(wù)業(yè)為主，缺乏足夠比重的金融和貿(mào)易產(chǎn)業(yè)。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)直接影響的是酒店商務(wù)客源和在店會議客源的支付力水平。

資料來源：各城市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報

從旅游市場發(fā)展來看，西安作為千年帝都、歷史名城，每年的游客到訪量在全國名列前茅，但這些游客給西安帶來的價值究竟有多少?浩華將西安作為西北重點城市，橫向比較了西南、華中、華東和京津冀地區(qū)的重點二線城市的旅游數(shù)據(jù)。西安總游客數(shù)高于杭州，但游客人均消費卻只為杭州的三分之一。也許正是因為西安豐富的歷史遺產(chǎn)，才形成了長期以來以旅游團觀光客為主體的發(fā)展模式。西安的旅游發(fā)展急需產(chǎn)品升級和消費升級。

資料來源：西安十三五規(guī)劃綱要，2015年西安旅游產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計監(jiān)測報告

西安作為西北重鎮(zhèn)，隨著一帶一路政策的確立，正逐漸受益于諸多利好。2012年，西安開通了至北京和廣州的高鐵，隨后會陸續(xù)開通連接西面城市的高鐵，形成米字型高鐵網(wǎng)絡(luò)。西安作為中國的幾何中心，以其為核心，四面貫通絲綢之路經(jīng)濟帶、京津冀經(jīng)濟帶、長江流域經(jīng)濟帶、海上絲綢之路經(jīng)濟帶，和北部灣經(jīng)濟帶，對于國內(nèi)經(jīng)濟貿(mào)易往來和旅游發(fā)展的促進作用不可估量。不僅如此，西安還是一帶一路的起點，向西連接歐亞大陸橋，直至阿姆斯特丹。

在這種形勢下，西安已經(jīng)逐漸形成了明確的一城三副一區(qū)分區(qū)發(fā)展版圖，經(jīng)濟發(fā)展和旅游生態(tài)開發(fā)并舉。囊括了空港新城、能源金融貿(mào)易區(qū)、經(jīng)開區(qū)、港務(wù)區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)和高新區(qū)部分區(qū)域的陜西自貿(mào)區(qū)的建立，都將促進西安對外貿(mào)易的發(fā)展。

在對西安宏觀環(huán)境的梳理后，我們繼續(xù)分析西安的酒店市場的發(fā)展現(xiàn)狀。

盡管西安涉外接待飯店的歷史可以追溯到始建于1953年的人民大廈，但直到1991年，才迎來第一家國際品牌酒店喜來登的開業(yè)。2004-2005年人民大廈酒店群和雅高集團建立了合作。2007年香格里拉的開發(fā)成為了高新區(qū)第一家國際品牌酒店。2011-2016年伴隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國際品牌入駐的步伐隨之加快，逐漸形成現(xiàn)在的西安高端酒店版圖。

從分布上來看，西安的高檔酒店主要集中在市中心的人民大廈酒店群和曲江新區(qū)。基于經(jīng)濟發(fā)展的有力支持，除了2012年新開業(yè)酒店過多造成出租率的大幅下降外，大多數(shù)年份西安高端市場的出租率保持在65%左右。但由于商務(wù)客人的支付力差，游客的平均消費低，高端市場的房價表現(xiàn)一直差強人意。

從市場需求細分上看，高端市場整體呈現(xiàn)出會議、商務(wù)、旅游三足鼎立的均分格局。但細化到三大主要酒店商圈，則區(qū)域性競爭明顯，各商圈自成體系。曲江新區(qū)以會議會展為主，輔以高新區(qū)溢出的商務(wù)需求。高新區(qū)則以壓倒性比例的商務(wù)需求為主。而市中心的鼓樓商圈則接待了比例最高的旅游相關(guān)需求。

浩華統(tǒng)計了未來3-5年預(yù)計的高端酒店新增供給，主要集中在高新區(qū)、曲江和經(jīng)開區(qū)。未來2-3年新增供給的集中開業(yè)將影響整體出租率表現(xiàn)，但長遠看來，浩華對西安市場還有著積極的判斷，預(yù)計長期出租率將保持在63%左右。

相比高端市場，西安中高端市場國際品牌發(fā)展相對遲緩，國內(nèi)品牌如亞朵，仍是西安中高端市場的主力軍。由于供給相對平穩(wěn)，房價水平又在大多數(shù)企業(yè)可接受的差旅范圍內(nèi)，西安的中高端酒店市場呈現(xiàn)出住宿率高、平均房價穩(wěn)定的特點。

但是近幾年中高端酒店的簽約量明顯上升，未來3年市場供給量將大幅度提高，項目也集中在曲江和經(jīng)開區(qū)。

浩華援引了《2017年中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計》的數(shù)據(jù)，將西安同5座重點二線城市做了橫向比較，進一步理解西安酒店運營的特點。從平均房價和出租率來看，在上述城市中，西安的出租率最高，但房價則處于中等偏下的位置。杭州房價表現(xiàn)突出，成都次之。在700元房價水平線下的城市還包括天津、重慶、和武漢。這些城市都有著與西安相似的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和旅游發(fā)展現(xiàn)狀。

從酒店收入構(gòu)成上看，西安較為明顯是客房收入占主導(dǎo)，酒店餐飲也以會議宴會收入居多，普遍來說中餐廳的使用率偏低。杭州、天津和武漢的餐飲收入接近客房收入。鑒于重慶居民的消費習(xí)慣和其發(fā)達的社會餐飲，其酒店餐飲需求不大。

我們進一步探尋餐飲收入，再次驗證了餐飲收入和餐飲毛利率的正相關(guān)關(guān)系。幾大城市從高至低排序分別為杭州、成都、武漢、西安、天津、和重慶。相對來說，西安酒店在餐飲成本把控上頗具優(yōu)勢。

人工成本的數(shù)據(jù)則再一次顯示了西安酒店運營方面的優(yōu)勢。在每間房員工數(shù)量居中的情況下，西安的酒店實現(xiàn)了最低的人工成本比例。盡管從數(shù)據(jù)上來看杭州人工成本占總收入更低，但主要原因是杭州酒店的較高收入;而西安的人工成本比例之低則主要是源自于西安較低的薪酬福利水平。

因此，在這樣的收入和成本比例下，基于最高的運營收入，杭州是一枝獨秀。而得益于降低的運營成本，西安在酒店經(jīng)營毛利絕對值、毛利率和每平米均攤毛利三項指標(biāo)上，都優(yōu)于其余的重點二線城市，顯示了西安酒店投資對于業(yè)主收益方面的優(yōu)勢。

總言之，我們從政治地位、經(jīng)濟、旅游、民生等方面分析了西安酒店市場現(xiàn)狀，這些底層架構(gòu)決定了西安酒店市場需求相對充足、房價發(fā)展受限、但經(jīng)營毛利尚可的特點。在一帶一路和陜西自貿(mào)區(qū)的政策紅利影響下，我們可以預(yù)見的是西安未來的經(jīng)貿(mào)和旅游發(fā)展、新區(qū)開發(fā)帶動的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市更新和度假升級。

在浩華統(tǒng)計的2016年各大國際集團簽約酒店數(shù)據(jù)中，西北大區(qū)的簽約量占全國的6%;其中，西安以12家酒店的簽約量占比57%，是西北大區(qū)開發(fā)的重點。其中高檔和中高檔各3家，中檔酒店6家，呈現(xiàn)了1：1：2的較為健康的金字塔結(jié)構(gòu)。

而從開發(fā)方向上看，度假酒店方面，在戶縣-周至副中心、臨潼-藍田副中心及秦嶺生態(tài)保護區(qū)三大片區(qū)，旅游開發(fā)項目逐漸增加。這些項目的目標(biāo)和主旨，都將瞄準(zhǔn)當(dāng)前發(fā)展的消費升級趨勢，主打度假產(chǎn)品升級。而城市酒店的開發(fā)預(yù)計則將集中以經(jīng)開區(qū)、西咸新區(qū)、浐灞區(qū)的新區(qū)開發(fā)，高新區(qū)和曲江新城的進一步發(fā)展，以及在中心老城區(qū)的城市更新為主。